Необходимость государственной регистрации при осуществлении реконструкции объектов недвижимости. Порядок начисления амортизации

Содержание запроса:

На предприятии производится реконструкция объектов недвижимости, в процессе которой меняются конструктивные элементы здания, увеличивается этажность и т.д. Государственная регистрация реконструированных объектов недвижимости, принадлежащих Предприятию оп праву собственности, была проведена ранее, в соответствии с Законом «О государственной регистрации». Затраты на реконструкцию, увеличивающие стоимость данных основных средств, накапливались на балансовом счете 08 и  после окончания реконструкции списаны на счет 01 «Основные средства».

Вопрос: Каков порядок государственной регистрации объектов недвижимости после их реконструкции, порядок и сроки начисления амортизации после увеличения их первоначальной стоимости?  

Ответ:

По нашему мнению, если государственная регистрация объекта недвижимости была надлежащим образом оформлена при приобретении или при первом вводе в эксплуатацию, то в определенных случаях нет необходимости проводить заново государственную регистрацию объекта после его модернизации, а достаточно внести изменения в соответствующие записи о ранее проведенной регистрации.  

В соответствии с пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, для внесения в Единый государственный реестр прав сведений, которые не влекут существенного изменения объекта, а также перехода права на него используется Лист записи об изменениях. К таким сведениям, в частности, относятся уточнение площади объекта, изменения при реконструкции и т.д. По тексту данного пункта применено сочетание слов «изменения при незначительной реконструкции», однако в Правилах нет разъяснений, что признается незначительной, а что значительной реконструкцией.

Если сам собственник признает, что в результате реконструкции произведены значительные изменения в объекте, то есть по существу создан новый объект взамен прежнего, то возникает обязанность государственной регистрации вещного права независимо от наличия ранее зарегистрированного права на первоначальный объект. При этом ранее зарегистрированное право на прежний объект не прекращается

Если произведенные изменения не столь очевидны, все может зависеть от местного учреждения юстиции, мнение которого будет решающим при определении значительности изменений в объекте на предмет установления необходимости внесения сведений в уже существующие записи Единого государственного реестра прав, или необходимости государственной регистрации прав как на вновь возведенный объект.

               В зависимости от оформления произведенных изменений в реконструированный объект  решается вопрос о начислении амортизации. Рассмотрим вопрос начисления амортизации, в случае, если проведенная реконструкция не влечет государственной регистрации в качестве нового объекта. В налоговом учете расходы на реконструкцию после ее окончания увеличат первоначальную стоимость объекта недвижимого имущества (п.2 ст.257 НК РФ). В бухгалтерском учете такие затраты либо увеличивают первоначальную стоимость, либо учитываются отдельно, для чего открывается инвентарная карточка (п.27 ПБУ 6/01, п.42 Приказа Минфина России от 13.10.2003 N 91н).

Если срок реконструкции объекта превышает 12 месяцев, то начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором по распоряжению руководителя была начата реконструкция, начисление амортизации не производится (п.2 ст.322 НК РФ). По окончании реконструкции амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была окончена реконструкция основного средства.

При реконструкции сроком менее 12 месяцев начисление амортизации не прекращается. Амортизация рассчитывается относительно первоначальной стоимости основного средства, которая после реконструкции увеличивается (п.п.4 и 5 ст.259 НК РФ). Учитывая, что особого порядка в отношении реконструкции сроком менее 12 месяцев не установлено, можно предположить, что с новой стоимости (с учетом расходов на реконструкцию) амортизацию следует начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания реконструкции.

При подготовке ответа использованы следующие источники:

«Учет. Налоги. Право», N 2, 2005

«Главбух» № 1, январь 2006.

Директор ЗАО «БалтФинЭскорт»                                                    В.С. Дедов

20.02.2006